Covid e locazioni. Causa di forza maggiore il mancato pagamento dei canoni?

Covid e locazioni. Causa di forza maggiore il mancato pagamento dei canoni?
Qcondominio24ore – venerdì 28 maggio
Tempi duri per i locatori che, oltre ad essere alle prese con le difficoltà economiche dei
conduttori e di conseguenza del pagamento del canone dovuto, nonché dimenticati dai
provvedimenti dello Stato, devono anche fare i conti con provvedimenti giudiziari
spesso contrari alle loro istanze. Neanche un mese fa, un giudice del Tribunale di
Venezia aveva bloccato il pagamento della penale di 6 mesi, richiesto dal locatore alla
banca con la quale era stata stipulata una fidejussione da parte del conduttore, per il
mancato preavviso da parte di quest’ultimo che aveva deciso di risolvere il proprio
contratto di locazione.
Dello stesso tenore è anche la recentissima decisione del 22 maggio 2020 resa,
ancora una volta, da un giudice del Tribunale di Venezia, la quale si inserisce nello
stesso solco di maggiore tutela del conduttore in questo particolare periodo di
emergenza oltre che sanitaria soprattutto economica.
Difatti, come quella decisione, anche questa in esame è un’ordinanza resa in seguito
all’attivazione del procedimento ex articolo 700 Codice di procedura civile, la quale
quindi, seppur costituisca un precedente, ha ovviamente una valenza meramente
interlocutoria, poiché assunta prima della costituzione del contraddittorio e sulla base
della prospettazione di una sola delle parti.
I fatti
Fatta questa debita precisazione, la vicenda vede protagonista un importante esercizio
commerciale che esercita la propria attività all’interno del centro commerciale “Nave
de Vero” di Marghera. Nel caso esaminato, quest’ultimo si è visto costretto ad avviare
il procedimento cautelare, ex articolo 700 Codice procedura civile, a seguito della
volontà del locatore di escutere la fidejussione rilasciata dalla banca a garanzia delle
obbligazioni assunte dalla conduttrice per il mancato pagamento di circa 50 mila euro,
in relazione ai canoni d’affitto degli scorsi mesi di febbraio, marzo e aprile.
La decisione del Tribunale di Venezia
L’ordinanza emessa, seppur redatta sinteticamente, contiene un messaggio
chiarissimo: l’esercizio commerciale chiuso per il lockdown non è tenuto a pagare il
canone per i mesi di chiusura, essendo il blocco dell’attività imposto da una causa di
forza maggiore e non derivante da proprie responsabilità.
Ne deriva quindi che il contratto d’affitto di ramo d’azienda che lega le parti deve
essere letto alla luce dei provvedimenti d’urgenza emanati durante l’emergenza
epidemiologica.
Pertanto, il Giudice veneziano ha ritenuto integrati entrambi i requisiti richiesti
dall’articolo 700 ( fumus e periculum), i quali condizionano espressamente
l’esperibilità della tutela cautelare alla sussistenza di un pregiudizio “imminente e
irreparabile” che impedirebbe, qualora si seguisse la via ordinaria, una tutela
immediata, seppur provvisoria, del diritto invocato.

I requisiti dell’articolo 700
Nello specifico, quanto al requisito del fumus boni iuris (cioè apparenza, di buon
diritto), il Giudice ha affermato che le vicende del contratto di affitto di ramo di
azienda oggetto di causa devono essere valutate alla luce della previsione di cui
all’articolo 91, Dl 17 marzo 2020, numero 18, il quale ha introdotto il comma 6-bis
all’articolo 3 del Dl 23 febbraio 2020, numero 6 secondo cui: «i l rispetto delle misure
di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai
sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 Codice civile, della responsabilità del
debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali
connesse a ritardi o omessi adempimenti».
Quanto invece al periculum in mora (danno causato dal ritardo), ha ritenuto che la
convocazione della controparte avrebbe potuto rendere inutile il provvedimento
richiesto perché, la garanzia, sarebbe stata comunque escussa nel tempo necessario a
instaurare il contraddittorio.
Udienza di discussione a giugno
Ad ogni modo, come già evidenziato, il provvedimento è stato emesso dal Giudice
senza ascoltare le ragioni della società milanese locatrice, che potrà comunque
illustrare le proprie ragioni nel corso dell’udienza di discussione del caso, fissata per
fine giugno. Così delineati i contorni della vicenda in esame, occorre tuttavia
sottolineare che la dinamica normativa scaturita dalla fase di emergenza nella quale
viviamo unitamente all’assenza di una normativa ad hoc che disciplini queste
fattispecie, i mpone di tenere un atteggiamento quanto meno cauto in quelle che
sono, ad oggi, solamente delle interpretazioni di carattere giudiziario che non possono
(e non devono) essere generalizzate per tutte le fattispecie.
Non siamo in presenza di una moratoria generalizzata dei debiti
Questa è quindi l’interpretazione che, a parere dello scrivente, deve darsi al comma 6-
bis dell’articolo 3 del Dl 23 febbraio 2020, numero 6 secondo cui: «il rispetto delle
misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini
dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 Codice civile, della
responsabilità del debitore». Prova ne sia la pronuncia, risalente a circa dieci giorni fa,
resa da un Giudice bolognese, il quale ha stabilito che l’emergenza legata al
coronavirus non esclude, di per sé, la legittimità dell’escussione del garante del
debitore che abbia prestato una fidejussione “a prima richiesta”. L’inadempimento del
debitore è quindi giustificato solo se le restrizioni imposte dalla pubblica autorità
abbiano reso oggettivamente impossibile l’esecuzione della prestazione.
Pertanto, alla luce di tutto quanto evidenziato, si può affermare che se il legislatore
avesse voluto introdurre una moratoria generalizzata di tutti i debiti, lo avrebbe
espressamente stabilito.Al contrario, il già citato comma 6-bis dell’articolo 3 del Dl 23
febbraio 2020, numero 6, impone piuttosto al giudice di contemperare in concreto
tutti gli interessi coinvolti, nonché di verificare in quale misura i soggetti interessati
siano colpiti dalle misure di contenimento, effettuando, di conseguenza, un’attenta e
prudente valutazione della effettiva esigibilità della prestazione, alla luce anche dei
principi generali di correttezza, buona fede e solidarietà sociale.